Îmi construiesc apartament sau îmi cumpăr?

Exista pe piata o noua tendinta,  3-4 persoane se asociaza pentru a construi o cladire de apartamente. Tendinta a aparut din nevoia de scadere a preturilor fata de ce se gaseste momentan pe piata. Daca tot am primit recent o intrebare despre costurile unei astfel de investitii, vreau sa fac o precizare: sa fie clar pentru toata lumea ca pretul unei astfel de constructii ajunge, in final, la un nivel apropiat de cel al pietei imobiliare din acest moment, si ma refer aici la apartamentele noi din oras. De ce sunt preturile atat de mari? Din cateva motive care de multe ori nu sunt luate in calcul:

1. Pretul terenului in care trebuie inclusa demolarea si avizele necesare unei constructii noi.
2. Racordarea la utilitati (gaz, electricitate si canalizare), ale carei preturi sunt foarte mari; poti sa ai ghinionul sa-ti ceara sa faci un post trafo, al carui pret minim e de 25 000 euro.
3. Pretul infrastructurii, de cele mai multe ori ai nevoie de avizul de la circulatie si pentru a-l obtine trebuie sa construiesti parcari. Parcarile se fac ori pe spatiul verde, daca ai, ori in subsol, care este scump de facut si ieftin la vanzare.
4. Cladirile vecine de pe calcane. Daca ai ghinionul sa ai nevoie de subsol si pe calcane ai numai cladiri vechi, trebuie sa faci o incinta din piloti (sau din altceva) pentru protectia acestora. Incintele de piloti sunt scumpe si dificil de facut, si nici nu se pot vinde ulterior.

O sa va intrebati probabil cum scot profit dezvoltatorii imobiliari din treaba asta? Au acces la furnizori care ofera discount bun la materiale, au experienta la negocierea unor preturi sau mai stiu eu ce alte chestii. Cert e ca nici ei nu au marja de profit de 50% sau mai mare, ca inainte de criza.

Dezavantajele unei astfel de investitii:

• riscul ca unul dintre asociati sa ramana fara bani sau sa nu mai primeasca credit.
• stresul foarte mare asociat unei astfel de constructii.
• discutii interminabile asupra designului si compartimentarilor apartamentelor, pentru ca in cazul unor anumite terenuri pot aparea limitari fizice de tot felul (de asta aveti nevoie de sfaturile unui arhitect inainte de a cumpara un teren sau altul).
• posibilitatea de a nu va putea organiza într-o asociație de proprietari și de aici tot felul de probleme cu plata costurile spatiilor comune;

Este o idee foarte buna asocierea și construirea de locuințe, cu condiția sa ai un capital inițial care sa acopere prețul terenului și al structurii de rezistenta. Nu știu exact, care sunt regulile băncilor, dar ma îndoiesc ca vreuna din ele acorda credit, dacă nu ai măcar o construcție la rosu. In plus, mai ai nevoie de o echipa buna de proiectare, de un constructor cu experiența și un diriginte de șantier pe măsură. Chiar dacă e posibil sa ieșiți la același preț cu un apartament de pe piață, macar veti avea unul exact cum va place, probabil într-o zona care va place și cu un loc de parcare garantat. Pentru o perioada veti avea numai prieteni ca vecini, si asta poate fi un avantaj, mai ales pentru socializare.

Dacă îmi permiteți și câteva sfaturi legate de ce teren e mai favorabil:

• sa fie cât mai mare
• sa aiba o clădire construita cât mai mare ca suprafață și cât mai înaltă (P+E sau P+E+M)
• sa aiba cât mai puține case vecine pe limitele de proprietate (cu cât mai depărtate cu atât mai bine)
• sa fie într-o zona unde s-au mai făcut vreo câteva bloculete, eventual întrebați dacă au post trafo sau nu, cereți chiar un preaviz de la Enel.
• interesați-va printr-un certificat de urbanism informativ, ce condiții urbanistice sunt în zona respectiva (poate nu primiți acceptul de a construi mai mult de P+2)

Pana la urma îmi fac un apartament sau îl cumpăr? Cu o echipa buna și multa atenție orice este posibil, iar decizia trebuie sa fie una bazata pe situația fiecărei persoane în parte analizând foarte bine cele spuse de mine mai sus. Cunosc persoane care au reusit in aceasta intiativa, dar cunosc si persoane care s-au blocat si la care finalizarea s-a amanat destul de mult.