Ce trebuie sa întrebi când vrei sa cumperi un apartament vechi? Asta e una din întrebările la care oricine vrea sa cumpere, trebuie sa caute un raspuns. De cand am inceput serviciul de asistenta tehnica la cumpărarea de locuințe si imobile am identificat multe probleme la care nici nu m-as fi gândit in trecut.
Sa le luam pe rând:
1. Anul construcției! Dupa cum știți, am scris diverse articole despre casele vechi si despre blocurile construite inainte de 1992. Găsiți aici o mulțime de detalii care trebuie știute. Dupa cum am mai spus toate clădirile din București, construite înainte de 1992 au un risc seismic ridicat si ma refer la faptul ca o mare dintre cladiri vor suferi avarii la elementele structurale, la fel ca în 1977, problema este ca nu se va mai găsi nimeni sa le repare gratis pe banii statului, mai ales ca in acest moment statul nu dispune de asemenea sume. In mod normal sarcina reparatiilor va fi a asiguratorilor, daca tot exista obligativitatea asigurarii locuintelor, si sa speram ca vor avea suficienti bani sa si faca aceste reparatii. Daca luati un credit pe 25 de ani, veți avea surpriza sa fiți proprietari pe un apartament într-o clădire avariata și având niște vecini incapabili sa susțină financiar o consolidare. Trebuie sa înțelegeți foarte clar ca in acest moment tendința in proiectare este sa facem clădiri cat mai sigure si care sa nu aibă avarii la elementele structurale, pentru a evita reparațiile costisitoare si dificile. Cele mai nesigure clădiri vechi sunt cele înalte cu structura in cadre, fără pereți din beton armat, construite înainte de 1982. Din pacate aceste cladiri sunt greu de evitat pentru ca sunt foarte multe si greu de identificat.
2. Trebuie sa verificați daca exista cumva modificari de compartimentare si daca da, trebuie verificat cadastrul daca are acele modificari operate. In caz contrar daca veti vrea sa vindeti vreodata apartamentul si-l cumpara cineva prin credit, n-o sa puteti lua acordul de la banca. Va trebui sa obtineti autorizatie de construire si sa modificati din nou cadastrul.
3. Verificati cati restantieri sunt si la ce suma se ridica datoria, sa nu aveți cumva probleme cu deconectarea utilitatilor la toata scara. Aici amintesc si de apometre, repartitoare sau cate apartamente mai sunt bransate la termoficare.
4. Verificati pe cat posibil starea fatadei in zona apartamentului dvs, pentru ca dacă are degradări vor trebui probabil reparate.
5. Daca apartamentul este renovat verificati starea instalatiilor. Degeaba are gresie noua dacă instalația veche de iluminat e din aluminiu sau daca tevile de apa sunt din pexal. Cu timpul vor trebui inlocuite. Daca va pricepeți verificați si calitatea finisajelor (aici nu va pot da sfaturi prea multe, dar întrebați un meșter, de regula ei știu la ce sa se uite).
6. Neapărat întrebați dacă e izolat pe interior. Nu recomand izolarea pe interior datorita riscului de formare a condensului si mucegaiului imediat după polistiren.
7. Faceți o inspecție vizuala la exteriorul clădirii, cautând eventuale fisuri sau crăpături. Daca blocul este termoizolat recent, atunci nu mai e cazul.
8. Nu credeți niciodată ce va spun agenții imobiliari despre anul construcției și despre structura de rezistenta, verificați si dvs. Va recomand sa cereți sfatul unui inginer constructor sau al unui expert tehnic. Puteti suna si la Proiect Bucuresti, ei au o baza de date cu majoritatea blocurilor construite in Bucuresti.
De evitat:
– clădirile în cadre construite înainte de 1991, sunt o mulțime și sunt greu de identificat.
– clădirile cu parter flexibil, adică cu spatii comerciale la parter construite înainte de 1977.
– clădirile interbelice de orice fel fără o evaluare preliminara din partea unui specialist.
– blocurile încadrate deja în clasa de risc seismic RsI, RsII sau in categoria de urgenta U1, U2 si U3, sunt numeroase și se pot găsi pe lista primariei http://www.pmb.ro/servicii/alte_informatii/lista_imobilelor_exp/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf
Alte informații:
Pentru apartamentele noi avem un articol separat aici.
Daca aveți nevoie de asistenta tehnica la achiziționarea unui imobil sau apartament putem sa va ajutam.
13 thoughts on “Ce trebuie sa intrebi cand vrei sa cumperi un apartament vechi?”
Eu as apela la unul cu pregatire in domeniu. Costa cam 100-150 lei. Incurajarea clientului care poate intamplator face parte din cei 95 % care chiar nu se pricep la constructii, mi se pare neinspirata …..
Sa stii ca mai sunt oameni care dau bani pentru o opinie avizata. Eu am dat multa consultanta pe tema asta si pe unii chiar i-am salvat de la mari greseli pe care erau sa le faca. Eu nu incurajez oamenii prin acest post, ci doar vreau sa le deschid ochii ca poate ar fi bine totusi sa apeleze la cineva.
Asta cu nu credeti ce spun agentii imobiliari se cam aplica.
Au o reputatie proasta a servicilor oferite.
Nu sunt constructor, dar cel mai bun prieten de-al meu este, si are firma de 20 de ani. L-am consultat in ceea ce priveste alegerea unui apartament vechi si citez din el:
“- blocuri propriuzise din placi s-au facut intradevar prin anii 60-70, dar cu maxim 4 etaje si chiar si acelea au pe interior un schelet de diafragme, neexistand constructii cu destinatia de locuinta umana doar din placi, ci doar constructii agricole (grajduri) sau garaje. Pe de alta parte, in Turcia si Armenia (unde mai recent au avut loc cutremure mai mari ca-n 77, si au blocuri de locuinte similare cu ale noastre) nu s-a daramat nici o constructie sub 4 niveluri (aici Marmureanu a dat detalii despre frecventa de rezonanta a unei cladiri, pe scurt inaltimea e prea mica pentru a produce rezonanta). Acestea au fost proiecte gratuite care precum cel de la Renault 12 (care la noi a devenit Dacia 1300), s-au raspandit in toata lumea (Turcia, tarile arabe, Brazilia, Argentina, etc), la locuinte proiectele au provenit din Japonia (anii 30-40)=> Rusia (anii 50-60) => Romania, Armenia,Turcia, etc (anii 60-70). Cel mai mari dezavantaj la blocurile cu 4 etaje din anii 60-70 o reprezinta insa termoizolarea -aproape inexistenta, grosimea peretilor fiind ca pentru o constructie mica, sub jumatate din grosimea unui perete pentru un bloc cu 10 etaje de exemplu. Chiar si planseele sunt mai subtiri, iar la ultimul etaj, termoizolarea proasta a stricat reputatia traiului la “Penthouse” pentru romani -pe nedrept pentru blocurile facute ulterior, unde deja la sfarsitul anilor 70, termoizolarea la ultimul etaj pentru bloc inalt era de 2 ori mai buna.)
– intre timp Japonia a decis prin anii 90 ca toate blocurile ridicate in anii 40 trebuie daramate si asta au facut, si totusi cele de 4 etaje au dovedit in Armenia si Turcia ca rezista foarte bine si la 8 grade pe scara Richter.
– blocurile in cadre se preteaza la maxim 9 etaje, si asta fiindca pentru fiecare etaj in plus dimensiunile stalpilor si grinzilor nu cresc liniar ci usor exponential, tot Bulevardul Unirii (fosta Victoria Socialismului) si Burebista fiind construit “in cadre”, la sfarsitul anilor 80.
– blocurile in cadre s-au facut la noi dupa 83 (fiind cvasi-inexistente la blocuri inainte de 82) pentru a scadea din preturile blocurilor facute intre anii 78-82 care erau foarte scumpe fiind 90% din diafragme. Aceste blocuri -majoritatea cu 8 etaje, sunt exact acelea pe care “nepriceputii” le vad ca fiind din placi, de fapt ele sunt din diafragme iar “placile” pe care le vad ei nu sunt peretii exteriori propriuzisi – acestia fiind din 2 “straturi” care la origine trebuiau sa fie distantate, “placile” prefabricate avand doar 7-8cm grosime. Rosturile dintre ele sunt vizibile, in proiectele originale aparand chiar cu rosturile complet goale fiindca erau prevazute ca fatade ventilate, insa constructorii romani n-au inteles acest concept si le-au lipit si astupat rosturile insa nu complet (ca sa nu fie acuzati ca s-au abatut de la proiect) – pe scurt, e vorba doar de peretii exteriori.
– blocurile din diafragme -la care lumea le zice “din placi”, au fost cele mai rezistente, dar si scumpe facute inainte de 89 fiindca desi proiectate pt. >8 grade Richter, de frica constructorii si proiectantii romani au mai plusat si ei la desimea fierului beton, fiind inca vii amintirile din 1977.
– blocurile in cadre au fost si ele proiectate pt. cutremure > 8 grade Richter, avand alt comportament totusi la cutremur, fiind mai elastice decat cele din anii 78-83. Pt. constructor avantajul a fost imediat, pretul cu peste 30% mai mic, respectand aceleasi norme, dar crescand productivitatea. Pentru locuitori, avantajul major este ca pot fi compartimentate dupa bunul plac, dezavantajul e ca la cutremur se pot fisura major peretii (din BCA), structura fiind acceptata ca fiind elastica, BCA-ul nefiind elastic deloc se va crapa, fiind acceptata chiar caderea peretilor – reconstruirea lor fiind un deranj “minimal”. Practic insa, daca incerci sa recompartimentezi un apartament in cadre, te trezesti cu o grinda lata de 1m si inalta de 60cm -total inestetica- in mijlocul camerei, astfel ca in general putini sunt cei care au ales recompartimentarea, din motive estetice. Chiar daca ar fi facut-o, cladirea ar fi avut tot >8grade Richter, in schimb la blocurile de 8 etaje pe diafragme din anii 78-83 (asa zisele “din placi”), peretii mai grosi de 8cm au rol major in rezistenta, unii si-au decupat in haosul din anii 90 un semicerc intre bucatarie si camera de zi, si au pus un blat pe latura orizontala facandu-l loc de luat masa, altii si-au decupat sub geam iesire pentru usa la parter, pentru a face frizerie sau farmacie, etc. La ultimul etaj chiar n-ar fi o problema, si nici la 7 (ba chiar ar putea fi considerate descarcari !!!), dar la primele 4-5 niveluri, cumuland toate modificarile inclusiv “iesirile” pentru frizerii si farmacii si decuparile in peretele dintre bucatarie si living probabil ca in prezent putine din aceste blocuri ar mai rezista la un cutremur > 7,5 grade Richter (adica aproape 1 grad s-a pierdut cu modificarile, ceea ce la blocurile in cadre nu s-a intamplat).
– dupa 1979 normele s-au modificat pentru alt gen de cladiri: industriale, agricole, langa lacuri si ape curgatoare, norme pentru cladiri speciale si institutii, etc. dar pentru locuinte nu s-au schimbat semnificativ, diferentele pentru locuinte constand intradevar doar in executie (frica sau responsabilitatea proiectantului si executantului, inclusiv a muncitorilor – foarte important!).
Si atunci ganditi dumneavoastra cu creierul de care dispuneti, cand le era mai frica constructorilor de puscarie, in 79, in 85, in 96, in 2000, sau in 2014? Dupa parerea mea cea mai mare frica a fost in 1979, dupa care a scazut trepatat pana in 2014, cand DNA-ul ne-a mai adus aminte ca exista si asa ceva, si de-acum incolo vom vedea ce-o mai fi.
In 1977 s-au stopat toate constructiile de blocuri de 10 etaje, si s-au reluat cu proiecte modificate abia la sfarsitul lui 1982, pana atunci construindu-se doar de 4-8 etaje.
Au fost finalizate totusi constructiile incepute dupa proiectele vechi ce nu mai satisfaceau noile norme, dar ba renuntand la ultimul etaj (de aici unele cu 9 etaje), ba unde s-a putut, consolidand si suplimentand structura pentru a satisface noile norme.
In concluzie, blocuri de ocolit sunt cele dinainte de 1977 dar numai cele foarte inalte, de peste 8 etaje si cu magazine mari la parter, dar altfel, intre diversele sisteme de constructii exista doar avantaje si dezavantaje fara un castigator net.
Stimate domnule,
Prietenul dvs n-a citit Monografia cutremurului din 1977 si probabil ca nici alte analize facute de diversi profesori de la Facultatea de Constructii. Daca ar fi citit ar fi inteles probabil ca ce explic eu in articol este adevarat. Trebuie sa o luam pe rand cu explicatiile pentru ca cititorii sa nu ramana cu idei gresite:
1. blocuri cu “placi la fatada” sunt blocuri cu panouri mari de fatada si da sunt asa cum le descrieti. blocuri din prefabricate exista si sunt destul de multe, s-au facut si inainte si dupa cutremur si sunt cele care au avut cel mai bun comportament.
2.blocurile in cadre s-au facut la noi incepand cu 1920 si inca se fac. Pe soseaua Iancului sunt cateva cladiri P+14 in cadre facute inainte de 1977. Si da, au rezistat datorita zidariei, dar mai nou zidaria dispare mai ales la parter unde e plin de magazine, banci si altele.
3.nici un bloc din Romania nu e proiectat pentru cutremure mai mari de 8 grade, maximul zonei Vrancea este de 8.1-demonstrat stiintific. Il rog pe colegul dvs sa citeasca comparatia dintre normative facuta de dl. prof. Cretu, o gaseste pe net. Acum o cladire in cadre sa calculeaza pentru cca. 10% seism din masa ei iar pana in 1963 se calcula cam pe la 5%. Intre 1963 si 1977 se calcula pe la 3% – deci mult mai putin. Dvs. ce intelegeti prin asta? Stiti ca majoritatea blocurilor din Militari construite intre 1963 si 1977 cu structura din pereti (diafragme) de beton au suferit avarii si degradari?
Stiti ca pe Sos. Stefan cel Mare majoritatea cladirilor cu magazine la parter au fost avariate grav pentru ca au parter slab?
Ati citit normativul P13-70 si P100-78 sa vedeti diferentele? Stiti ca prevederile se aplicau tuturor cladirilor? Stiti ca primul normativ cu adevarat modern a fost P100-81, primul care te obliga sa pui etrieri mai desi?
Stiti ca eu am gasit betoane B100 la cladiri facute in 1980?
Stimate domn, va asigur, ca desi am doar 35 de ani, nu ma apuc sa scriu pe internet pareri ale unor prieteni constructori, eu doar fac analize bazate pe cartile citite si pe internet. Orice am scris aici poate fi gasit pe net in diverse articole si carti, trebuie doar sa stii ce sa cauti si sa ai timp sa citesti. Daca sunteti interesat va pot trimite pe email toata bibliografia ca sa vedeti ca nu vorbesc din amintiri.
Sunt totusi curios ce anume apartament v-ati cumparat?
Am nevoie de opinia ta tehnica
Ap vechi et 3 imobil p+3 construit 1939 nincadrat urgenta3 cont .listei primăriei.
pai avem un serviciu dedicat pentru asta, http://expertiza.vilared.com/
Si ca sa nu credeti cine stie ce eu in articol am zis ca blcourile facute pana prin 1982 pot suferi avarii si degradari si vor trebuie reparate nu ca se vor prabusi.
Blocurile de care se vorbeste in articol in cadre dinainte de 77, sunt de fapt structuri mixte, de diafragme si cadre, si problema lor nu este sistemul de constructie, ci faptul ca standardele de cutremur pentru care au fost creeate erau destul de joase (desi cam toate au rezistat cu brio cutremurului din 77, intre timp au mai trecut aproape 40 de ani), Multe din acelea sunt blocuri la care majoritatea agentilor imobiliari le zic “monolit”, in mod total eronat, doar fiinda atunci cadrele se umpleau cu caramida, fiind astfel foarte usor astfel sa scoti peretii exteriori “la nivel”, indiferent cat de strambe au iesit cadrele dupa turnare (pe-atunci nu se foloseau la noi cofraje metalice). Din fericire -pt. rezistenta cladirii, foarte multe au confortul extrem de scazut, si la cele un pic mai vechi inca se folosea caramida plina pentru peretii despartitori, care este portanta, iar confortul scazut creea o retea de pereti portanti in interiorul structurii. Daca e bloc de garsoniere, si mai bine, fiindca n-ai cum sa renunti la peretii despartitori (portanti), ca oricum iti trebuie o baie si bucatarie separata de micuta camera. Astfel ca printr-un noroc -neintentionat, in caz de cutremur foarte multe astfel de blocuri vor rezista datorita comfortului scazut.
Sa nu uitam totusi ca pe langa progresele aduse imbinarilor intre stalpi si grinzi, (in 1965 la noi), rezistenta betonului cerut de norme a crescut foarte mult: de la B90 in anii 40 (ca recomandare, nu ca norma, de aceea in practica s-a gasit si B30 la cladirile daramate), la B150, B200 in anii 60, si B300 dupa 79. Apoi, sa nu uitam mortarul folosit pana prin 60, adica pamant/nisip cu var, fata de mortarul din ciment, impus de primele norme in anii 60. Apoi cum au evoluat practicile in grosimea si densitatea fierului in beton folosit, incomparabila de-a lungul acestor decade, plus faptul ca pana prin 63 fierul era legat cu sarma de 6, nici vorba de etrieri, si nu din 10 in 10cm, ci din 2 in 2 metri.
Cu alte cuvinte, in practica, o cladire inalta din anii 60-70 ar trebui sa fie de cateva ori mai rezistenta decat una din anii 40, si totusi mai sunt cladiri foarte inalte (de 8-10 etaje) din anii 20-30 care au rezistat si cutremurului din 77 si 86 si 90, iar unele au inca tencuiala originala intacta (doar murdara de vreme).
Deci cu adevarat de ocolit intradevar acestea ar fi, cladiri dinainte de 1963 cu peste 6 niveluri, si abia apoi ani lumina distanta in clasament, de ocolit blocurile inalte de pana in 77.
a se citi in postul anterior: “…desimea fierului…folosit ” in loc de “… densitatea fierului… folosit”