Ghid – cum să-ți faci o casă

In ultimii 15 ani am administrat o firma de proiectare structuri de rezistenta, fapt care m-a adus în diverse situații legate de construcții și a contribuit la câștigarea unei experiențe, zic eu, relevante în acest domeniu. Pe de alta parte intre 2009 și 2011 mi-am construit o casa în care locuiesc. Atunci am făcut multe greșeli pentru ca n-am întrebat pe cine trebuie și pentru ca n-am avut unde sa caut informații.  Vreau ca aceasta pagina sa fie un “Ghid” despre cum să-ți faci o casă, pentru ca pe internet nu exista ceva similar n-am găsit nimic scris profesional ci doar păreri ale unor neavizați, asa ca sper sa fac putin lumina în treaba asta, oferind astfel o sursa de informații valabile.

Ghidul va cuprinde următoarele capitole:

1. Ce trebuie sa știi dacă vrei sa cumperi o casa sau un apartament
2. Ce trebuie sa știi înainte sa construiești o casa
3. Cum sa-ți alegi arhitectul
4. Ce trebuie sa-i ceri arhitectului
5. Ce tip de casa e potrivita pentru tine
6. Cum alegi firma sau echipa de construcție
7. Sfaturi despre materiale

CAPITOLUL 1 – Cum cumperi o casa sau un apartament

Cumpărarea unei locuințe este un proces dificil și cu riscuri destul de mari.

 

Dacă vreți sa cumpărați o locuință nouă

• Ce trebuie sa întrebi cand cumperi un apartament nou
• Despre apartamentele noi

Dacă vreți sa cumpărați o locuință veche

Ghiduri detaliate despre astă:

• Ce trebuie sa intrebi cand cumperi un apartament vechi
• Sa ne speriem sau nu de cutremur?

Am dezvoltat un serviciu de Asistență tehnică la cumpărarea de imobile și apartamente pe care îl puteți consulta aici: www.homeadvisor.ro

CAPITOLUL 2 –  Ce trebuie sa știi înainte sa construiești o casa

Daca tu și familia ta v-ați hotarat sa va construiti o casa e bine sa cunoasteti cateva aspecte inainte de a incepe.

Primul aspect este acela al duratei si oboselii acumulate. Procesul va fi unul de durata si va va pune la grea incercare nervii. Un client imi spunea candva ca daca vezi pe strada un om vorbind singur ori isi face casa, ori e nebun. Experienta mi-a confirmat ca o constructie aduce cu sine un stres suplimentar destul de mare. Asa ca pregatiti-va si incercati sa priviti toate probleme viitoare cu mult calm. Cel mai bine este sa angajati pe cat posibil profesionisti, acestia ferindu-va cat de cat de stres. Pentru o casa la rosu, durata medie de executie este de 2-3 luni. Am vazut ce e drept, si o structura facuta intr-o luna, dar firma respectiva avea dotari serioase si oameni competenti.
Al doilea aspect este cel al mentalitatii romanesti, si anume faptul ca majoritatea persoanelor implicate va incerca sa scoata de la tine cat mai multi bani in schimbul un servicii proaste. Din pacate aici nu am ce sfaturi sa va dau decat sa incercati sa negociati cat mai mult si pe cat posibil sa apelati numai la firme serioase si mari. Voi da si cateva exemple in celelalte capitole.

 

Sfat: Luați in considerare doar recomandări și solicitați să vedeți alte lucrări executate.

 

 

Al treilea aspect este cel al lipsei banilor și a încercării de a face economie la orice. Asta e cea mai mare greșeală. Faceți-va o casa pe măsură veniturilor dvs. Prețul mediu pe mp desfășurat este de cca. 400 euro, deci calculați măcar aproximativ bugetul necesar. Este foarte important sa nu va zgârciți la orice. Următoarele trebuie tratate cu multa atenție si alese pe criteriul raportului preț/calitate:

– arhitectul sau firma de proiectare
– echipa de execuție
– dirigintele de șantier
– otelul beton (sau fierul)
– betonul și cărămida
– ferestrele
– sistemul de învelitoare (țiglă sau tabla)
– instalațiile si echipele care le executa
Finisajele interioare le face fiecare dupa ce buget dispune, la fel si mobila. Astea se pot schimba mai usor, pe cand daca la celelalte de mai sus alegeti prost, va fi foarte greu sa le remediati. Sfat: cautati reduceri la cat mai multe magazine, uneori poti gasi materiale bune la jumatate de pret!
Mai multe detalii despre cum poti reduce costurile unei case găsiți aici și aici.

Al patrulea aspect este terenul. Pe internet, sunt o grămadă de sfaturi despre cum sa-ți alegi terenul perfect asa ca nu vreau sa insist prea mult. Este important sa știți ca dacă nu aveți utilități in apropiere va fi scump sa le aduceți. De asemenea este bine ca înainte de cumpărare sa va interesați de studii geotehnice în apropiere sau chiar sa faceți unul. Exista multe terenuri, mai ales in zone urbane, unde de-a lungul timpului au fost depozitate umpluturi. Cu cat e mai gros stratul de umplutura cu atât mai scumpa va fi fundația. Am avut multe situații de acest gen, însă pot sa ma laud ca am gasit mereu solutii inteligente si ieftine. Asa ca foarte important este si ce echipa de proiectare alegeti, poate sa va scutească de niște cheltuieli suplimentare, sau poate sa va aducă unele în plus.

Sfat: aveți grija când racordați utilitățile, consultați un inginer instalator pentru a evita subdimensionarea traseelor respective (diametrul țevii de apa, aria cablului electric, etc.)

 

CAPITOLUL 3 – Cum sa-ți alegi arhitectul

Titlul articolului se referă nu doar la arhitect ci și la restul echipei asociate unui arhitect, adica inginer structurist si inginer instalator. De multe ori clientii nu stiu diferentele intre arhitect, structurist si instalator. Le voi explica pe scurt:

• arhitectul este pregătit pentru a concepe o construcție din punct de vedere funcțional si estetic; arhitectul este cel care are toate cunoștințele necesare pentru a așeza funcțional si corect încăperile unei constructii; de asemenea tot el este capabil sa dimensioneze aceste incaperi, sa puna corect ferestrele (dimensiune, orientare cardinala), sa faca o mobilare buna si nu in ultimul rand sa le dea culori si finisaje frumoase; de aspectul exterior al constructiei tot arhitectul este responsabil, imaginati-va cum ar fi aratat orasele (ma refer aici in special la cele din occident) daca fatadale ar fi fost urate; in plus un arhitect prost  face o casa cu defecte vizibile de regula abia dupa ce te muti si e  prea tarziu sa mai faci ceva.
• structuristul este un inginer constructor si el are sarcina sa faca calcule si planuri cu structura de rezistenta a casei (stalpi, grinzi, pereti, placi, etc..); de el depinde siguranta dvs si a constructiei la cutremur.
• instalatorul elaboreaza schemele cu instalatiile electrice, termice si sanitare; este foarte important sa ai toate aceste instalatii dimensionate corect si mai ales amplasate corect; spre exemplu, fara proiect de instalatii te poti trezi cu o scurgere amplasata aiurea, cu o priza unde nu trebuie sau cu o centrala termica subdimensionata.

Acestea fiind spuse ramane totusi intrebarea cum alegem arhitectul? Eu va sfatuiesc sa tineti cont de urmatoarele sfaturi:
1. Sa apelati la un arhitect recomandat de cineva a carui casa v-a placut;
2. Sa-i cereti sa va arate si alte constructii proiectate de el (in realitate, nu pe hartie) si daca va plac mergeti pe mana lui, chiar daca nu este unul recomandat de cineva;
3. Daca il cautati pe internet, studiati cu atentie portofoliul, mergeti sa-i vedeti biroul si urmati instructiunile de la punctul 2.

Exemplu: un client de-al meu a vazut o casa la care ii facusem structura de rezistenta. Pe panoul de santier nu a gasit decat firma mea, asa ca a venit la mine si mi-a zis ca i-a placut casa si ca vrea si el una la fel de frumoasa. Am ramas putin surprins, dar se pare ca aceea casa ii facuse o impresie extraordinara. Am contactat arhitectul care o proiectase pe prima si i-a facut o casa exact dupa gustul lui. De aici am tras concluzia ca fiecare arhitect are stilul lui propiu, unic, si daca iti place ceva ce a facut pentru altcineva, cu siguranta iti va face si tie ceea ce-ti doresti.

CAPITOLUL 4 – Ce sa-i ceri arhitectului

In faza preliminara a discuțiilor trebuie sa-i ceri arhitectului tău sa includă în oferta următoarele:

• vedere 3D a casei;
• amplasarea pe teren conforma cu punctele cardinale (e important ce camere asezi spre sud si ce camere spre nord);
• mobilarea casei cat mai aproape de dorintele tale ( este important pentru amplasarea corecta a prizelor, intrerupatoarelor, obiectelor sanitare si implicit a scurgerilor si tevilor de apa);
• sa includa in oferta un studiu geotehnic, proiect de structura complet si proiect de instalatii complet;
• sa specifice explicit in proiect ce tipuri de materiale si finisaje  a folosit.

Proiectul dvs va incepe prin intocmirea de catre arhitect a documentatiiei pentru obtinerea certificatului de urbanism. In acesta sunt cuprinse toate avizele pe care trebuie sa le obtineti (mediu, ENEL, gunoi, gaze, sanatatea populatiei etc.). Dupa certificatul de urbanism (C.U.) de regula arhitectul va intocmi  documentatia pentru obtinerea avizelor.  Dupa ce le obtineti pe toate (in minim 30 de zile) urmeaza intocmirea dosarului pentru obtinerea autorizatiei de construire care va contine

• plan de situatie, plan de amplasare in zona
• planuri de nivel curent
• fatade si sectiuni
• plan si detalii fundatii
• schemele instalatiilor termice, sanitare si electrice
• memorii tehnice pentru arhitectura, structura de rezistenta si instalatii
• avizele obtinute

Este important de retinut ca pentru locuintele situate in mediul urban si pentru cele situate in mediul rural (cu regim de inaltime mai mare de Parter+Etaj) este necesara verificarea proiectului de catre verificatori de proiecte atestati de catre minister (MLPAT, MLDR sau cum se va mai numi atunci). Asta poate necesita costuri suplimentare si trebuie discutata cu arhitectul.
Dupa obtinerea autorizatiei sau in prealabil, este recomandat sa cereti arhitectului intocmirea proiectului complet pentru executie. Acesta este mai costisitor, dar va va aduce economii substantiale pe termen lung. Nu este bine sa va lasati pe mana mesterilor si echipelor de meseriasi, fara sa aveti niste planuri clare pentru tot ceea ce trebuie sa se execute. Legea cere acest lucru, asigurările ar trebui sa ceara asta și siguranța investiției dvs o cere.

Proiectul de arhitectura complet trebuie sa conțină:

• planuri de amplasare
• planuri de nivel pentru fiecare nivel
• fațade
• liste de cantități pentru finisaje (tencuieli, izolații,sape, gresie, parchet, etc..)
• planuri de plafoane
• detalii complete pentru acoperiș, tablou de tâmplărie etc.

Proiectul complet de structura de rezistenta:

• plan si detalii de fundații
• planuri de cofraj si armare planșee (placi si grinzi)
• detalii de armare stalpi, pereti etc.
• plan, detalii si sectiuni acoperis
• liste de cantitati pentru structura de rezistenta (sapaturi, umpluturi, cofraje, beton, armatura)

Proiectul complet de instalatii:

• planuri pentru trasee instalatii termice, sanitare si electrice
• detalii specifice echipamentelor prevazute prin proiect (tablou electric, centrala termica, hidrofor, filtre, tip de tevi, etc..)

In functie de intelegerea dvs contractuala cu arhitectul si echipa lui proiectul dvs va contine o parte din cele de mai sus sau le va contine pe toate.

CAPITOLUL 5 – Ce tip de casa e potrivita pentru tine!

Aici sunt multe posibilitati si fiecare client are capul plin de idei. Cel mai important este sa-ti faci o casa adaptata banilor de care dispui si mai ales nivelului de trai pe care il ai. O casa prea mare va aduce cu sine, pe langa costurile initiale mari, un anumit cost de intretinere lunar. In costul intretinerii as baga urmatoarele:

– cat costa iluminatul
– cat costa incalzirea si eventual racirea pe timpul verii
– cat timp iti ocupa sa faci curat (sau daca ai menajara cat te trebuie sa o platesti)
– cat te costa impozitele ( la tara sunt mici, dar in oras sunt uriase)
– cat te  costa asigurarea
Pe langa asta trebuie sa nu uitam, ca dupa cativa ani, aceasta casa va necesita reparatii, iar astea pot produce pagube mari in portofel.
In ceea ce priveste materialul din care sa-ti faci casa, trei variante merita luate in considerare: caramida, BCA sau lemnul. Am scris un articol despre cum multi oameni isi consuma neuronii incercand sa afle care e cel mai ieftin material de constructie. Cititi-l, veti fi surprinsi!
Caramida este unul din cele mai vechi materiale de constructie (primele au fost piatra si lemnul) si cu siguranta nu poti da gres daca o folosesti. Asigura o buna izolare termica si fonica, poate fi folosita si pentru sistemul de zidarie portanta. Durata de viata a unei case facute dintr-o caramida buna poate depasi 100 de ani fara probleme. Ce tip de caramida sa folosesti? Proiectantul trebuie sa-ti dea niste sfaturi despre asta si niste caracteristici care trebuie respectate.

BCA -ul este de asemenea un material foarte bun si des folosit. Ofera o izolatie termica mai buna decat a caramizii, insa nu poate fi folosit decat ca si zidarie de umplutura intr-o structura de rezistenta in cadre (doar in zonele seismice).

Lemnul este o solutie constructiva mai ieftina si folosita foarte mult in SUA si Canada. In ultima perioada casele din lemn sunt la mare cautare pentru ca permit rapiditate in executie si preturi mai mici. Vezi articolul despre acest subiect

Mai puteti citi si articolul ce face comparatie intre o casa parter si una parter+etaj.

CAPITOLUL 6 – Cum alegi firma sau echipa de constructori

Aici e o mare problema si multa lume e tentata sa aleagă prețul cel mai mic. Treaba e foarte relativa, am văzut echipe mai ieftine care lucrau super bine, si echipe scumpe care lucrau prost. Cel mai bun sfat este sa alegeti o echipa recomandata de cineva. Si ca sa nu aveți probleme, angajați-va un diriginte de șantier.

Dirigintele de santier este un inginer constructor autorizat de catre Inspectoratul de Stat in Constructii. Care e rolul lui? Sa verifice lucrarile si sa intocmeasca cartea constructiei. Ce inseamna cartea constructiei, inseamna un dosar care contine toate documentele din timpul executiei si anume: autorizatia, proiectul, procese verbale, receptia constructiei etc. La ce foloseste? Teoretic este obligatoriu prin lege sa o aiba toata lumea si sa consemneze in ea degradari, avarii, interventii, modificari pe parcursul exploatarii constructiei. Practic, e un dosar cu toate datele care le aveti si poate fi folositor la vanzare, la incheierea unei asigurari.

Cum poti verifica o echipa de constructie? Cel mai simplu este sa chemi proiectantul structurii de rezistenta sau orice inginer constructor pe care il stii. Cu siguranta poate sa vada gradul de calificare al echipei. De exemplu, am avut doua situatii, in care, la inceput echipele au dat gres. Le-am aratat ce-au gresit, i-am pus sa modifice si apoi n-am mai avut probleme cu ei pana la sfarsit. Deci nu renuntati chiar din prima, insa trebuie sa fiti fermi si sa-i puneti sa refaca. Cine stie, poate isi revin si de rusine fac treaba buna in continuare. O sa radeti, dar sa stiti ca mai sunt si oameni corecti si cu principii, trebuie doar sa-i gasesti. Oricum, niciodata sa nu cedati, si daca ei sustin ceva cu indarjire, chemati proiectantul si/sau dirigintele pentru a verifica, de multe ori vor sa faca treaba pe calea cea mai simpla, evitand sa faca detaliile mai complicate. De regula, o sa sustina, ca ei au mai facut asa, si ca stiu mai bine, sau ca in Germania asa se facea. Tineti minte, in Germania nu au cutremure!

Eu i-as evita pe urmatorii: cei care se lauda excesiv, cei care pretind ca au lucrat in Germania (sunt convins ca sapau santuri sau chestii similare), cei care au faţã de smecheri ( o sa ziceti ca sunt subiectiv, dar sa fim seriosi, toţi ne dam seama de tipi din astia).

Inca un sfat, incercati sa negociati cat de cat pretul si faceti un contract, chiar daca e doar intre doua persoane fizice, tot aveti ceva. Nu platiti la zi, ci doar la lucrare, oricum o sa incerce sa scoata de la voi alti bani pe diverse lucrari suplimentare. De asta e bine sa aveti un proiect complet de la inceput, pe care sa-l analizeze. In contract puteti trece exact ce lucrari trebuie sa faca si in cat timp. Platile trebuie sa se desfasoare treptat dupa fiecare faza importanta, iar ca avans nu dati decat 500-1000 de lei sa le ajunga de benzina, mancare, etc in prima saptamana. Fazele ar fi urmatoarele:

1. Fundatia (talpa si elevatia armata + pardoseala)
2. Zidaria de la parter
3. Placa peste parter
4. Zidaria etajului
5. etc.

Cele scrise mai sunt sunt valabile si daca lucrati cu o firma de constructii.

As vrea sa fac o analiza cu dezavantaje si avantaje pentru situatia unei echipe de muncitori si pentru situatia unei firme de constructii.

Echipa de muncitori:

Avantaje:

• pret mai mic la manopera
• poti gasi echipe mici care sunt foarte bune la finisaje deoarece s-au specializat in timp, la un pret mai mic decat la o firma.

Dezavantaje:

• nu prea ai pe cine sa tragi la raspundere
• nu au putere de negociere la cumpararea materialelor
• nu au utilaje (daca e nevoie de carat pamantul sau de adus altceva va trebui sa va descurcati singuri)
• nu au cofraje deci  va trebui sa cumparati scandura

Firma de construcții:

Avantaje:

• ai pe cine sa tragi la raspundere daca e o firma cu o cifra de afaceri mai mare (se poate verifica pe net)
• ar trebui sa aiba utilaje (pentru sapat, pentru transport)
• ar trebui sa aiba cofraje si de regula firmele bune au.
• ar trebui sa fie capabile sa ofere o garanție, daca nu o pot oferi trebuie aflat de ce sau cât ar costa in plus.

Dezavantaje:

• pret mai mare inclusiv TVA, cu toate ca la manopera acesta nu se plateste din cate stiu eu.

Nu pot sa va spun decat ca eu recomand alegerea unei firme de constructii pentru oamenii foarte ocupati si fara experienta in domeniu. Sunt foarte multe batai de cap cu adusul materialelor la timp in santier,  cu managementul tuturor factorilor implicati in procesul de construire  incat poti sa albesti efectiv de la atata stres. Va spun din experienta proprie, daca nu stai pe santier si n-ai pregatire in domeniu echipele de muncitori pot deveni problematice.

CAPITOLUL 7 – Sfaturi despre materiale

Alegerea furnizorului de materiale pentru structura de rezistenta poate deveni o mare problema dacă nu e tratata corespunzător. Toti suntem stresați sa obținem un preț cât mai mic la fiecare material. De regula acest lucru se întâmplă după căutări disperate si lungi. Eu consider ca nu se merita toată aceasta alergătură! Am făcut si eu asta – am cautat pentru fiecare material un furnizor cat mai ieftin și l-am găsit. La final m-a costat mai mult decât dacă negociam cu un singur furnizor toate materialele. De ce zic asta, pentru ca un furnizor unic poate sa va ofere un discount global si transport gratuit inclusiv descărcare, acestea fiind cele mai mari probleme la achiziția materialelor. Cumpărând un material  într-o cantitate redusa de cele mai multe ori nu include si transportul. De exemplu, eu am cumpărat cărămida direct de la fabrica, dar mi-au venit 2 tiruri fără macara. A trebuit sa plătesc pe cineva sa le descarce si sa le mute prin curte iar in total am platit ca in oricare alta parte.

Eu va recomand sa căutați un distribuitor unic pentru: cărămidă, multibat, fier, sarma, cuie si lemn. Discutati cu el sa va livreze materialele pe parcurs ce executati, in acest fel daca nu aveti spatiu de depozitare veți scăpa de o mare problema inclusiv de paza acestora.

Problema achiziției si livrării materialelor se poate rezolva prin negociere cu  firma care va face si executia. Veti scapa de multe dureri de cap si timp pierdut acestea valorand mai mult decat un discount suplimentar de 5%.

Sfaturi:

• atenție de unde cumpărați lemnul, majoritatea încearcă sa va păcălească la cantitate; scândurile au dispuse distanțiere pentru fiecare rand si astea nu sunt scăzute când se face cubajul, pierderile ajungand si pana la 50%; nu va lăsați păcalit de prețul mic, cu pierderi veți ajunge la prețul normal al pieței;
• cumpărați tamplarie PVC de calitate (Veka, Salamander, Rehau, etc.) si feronerie de calitate; aveți grija sa vi se ofere garanție post montaj, eu am primit si au venit când a fost nevoie de reglaje;
• cumpărați tabla tip tigla de calitate de la o firma de renume (Lindab, Ruuki, Gerard, etc.); prețul reflecta calitatea; cumpărați si montajul de la ei căci știu cel mai bine (mai bine decât meșterii) cum se monteaza;
• termosistemul trebuie sa fie unul de calitate, degeaba cumpărați un polistiren bun si folosiți adeziv prost;
• evitați tâmpenia de a pune vata minerala pe interior si polistiren la exterior, nu este o solutie recomandata si corecta;
• nu va lăsați păcaliți de curentul supertermoizolarii cu cat mai mult polistiren cu cat mai bun; faceți un minim de 8-10cm de polistiren pe exterior si restul banilor ii puteți folosi in design-ul interior pentru a va creea un confort cat mai bun; totul tine de cati bani aveți, in momentul in care taiati de la altceva pentru a instala soluții moderne de încălzire, climatizare și termoizolare, nu faceți nicio economie pe termen lung, pentru ca și întreținerea ulterioara este costisitoare.
• rețineți: soluția clasica e cea mai buna, atunci când banii sunt o problema.

Si cu asta basta! Spor la construit!